Fundos imobiliários mais rentáveis: como escolher

Investir em imóveis para receber aluguéis sempre esteve entre as estratégias preferidas dos brasileiros. O problema é que comprar uma casa, uma sala comercial ou um galpão exige muito dinheiro e ainda envolve manutenção, impostos e procura por inquilinos.

Os fundos imobiliários surgem como uma alternativa mais acessível. Com a compra de cotas negociadas na bolsa, o investidor pode participar dos resultados de imóveis e títulos ligados ao setor imobiliário sem precisar adquirir uma propriedade inteira.

A busca pelos fundos imobiliários mais rentáveis e pelos fundos imobiliários que pagam dividendos mensais, entretanto, exige cuidado. Um rendimento elevado pode representar uma boa oportunidade, mas também pode esconder riscos, pagamentos extraordinários ou uma forte desvalorização das cotas.

Leia também nosso artigo sobre Renda variável para iniciantes.

O que são fundos imobiliários?

Os fundos de investimento imobiliário, conhecidos pela sigla FII, reúnem recursos de vários investidores para aplicar em imóveis ou ativos relacionados ao setor.

Ao comprar uma cota, o investidor não se torna proprietário direto de um shopping, galpão ou edifício. Ele passa a possuir uma pequena participação no patrimônio do fundo e tem direito aos resultados proporcionais à quantidade de cotas mantidas.

Segundo a B3, os recursos podem ser utilizados na compra de imóveis urbanos ou rurais, empreendimentos em construção e títulos ligados ao mercado imobiliário.

Os FIIs são fundos fechados. Isso significa que o investidor normalmente não solicita o resgate diretamente ao administrador. Para sair do investimento, precisa vender suas cotas no mercado secundário, pelo preço disponível naquele momento.

Quais são os principais tipos de fundos imobiliários?

Antes de procurar o fundo com maior rendimento, é importante entender de onde vem o dinheiro distribuído aos cotistas.

Fundos de tijolo

São fundos que investem diretamente em imóveis, como:

Galpões logísticos;
Shopping centers;
Escritórios;
Hospitais;
Agências bancárias;
Supermercados;
Imóveis educacionais.

A receita costuma vir dos aluguéis pagos pelos inquilinos. Vacância, inadimplência, reformas e renegociação dos contratos podem reduzir os rendimentos.

Fundos de papel

Aplicam principalmente em títulos do setor imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários, os CRIs.

Os rendimentos podem acompanhar indicadores como CDI e inflação. Por outro lado, existem riscos relacionados aos devedores, às garantias dos títulos e à qualidade do crédito presente na carteira.

Fundos híbridos

Podem combinar imóveis físicos, CRIs, cotas de outros fundos e diferentes estratégias. A diversificação interna pode ser uma vantagem, mas o investidor precisa entender como o gestor utiliza essa liberdade.

Fundos de fundos

Conhecidos como FoFs, investem em cotas de outros fundos imobiliários. Eles oferecem uma carteira diversificada por meio de uma única cota, mas podem apresentar custos em duas camadas: os do próprio fundo e os dos FIIs presentes na carteira.

Reserva de emergência: nosso passo a passo para começar a investir;

Fundos imobiliários mais rentáveis: como identificar?

Não existe um único FII que permaneça entre os fundos imobiliários mais rentáveis em todos os períodos. A liderança muda conforme os juros, a inflação, a ocupação dos imóveis, a qualidade dos contratos e o preço das cotas.

Também é necessário definir o que significa rentabilidade. Um fundo pode distribuir muitos rendimentos e, ao mesmo tempo, sofrer uma grande desvalorização na bolsa.

A análise correta considera o retorno total:

Retorno total = rendimentos recebidos + valorização ou desvalorização da cota.

Imagine um fundo comprado por R$ 100 que distribuiu R$ 10 durante o ano, mas terminou o período cotado a R$ 80. Olhar somente para os rendimentos daria a impressão de um retorno positivo de 10%. Entretanto, o investidor também sofreu uma desvalorização de R$ 20 na cota.

O resultado total, antes de custos e impostos, seria negativo.

Dividend yield não deve ser analisado sozinho

O dividend yield, ou DY, mostra a relação entre os rendimentos distribuídos e o preço da cota.

A fórmula básica é:

Dividend yield = rendimento distribuído ÷ preço da cota × 100.

O problema é que o indicador pode aumentar quando o preço da cota cai. Um DY elevado, portanto, nem sempre significa que o fundo passou a produzir mais renda.

A própria B3 alerta que não existe um dividend yield mínimo adequado para todos os fundos. O indicador deve ser analisado junto com a origem dos rendimentos, a qualidade dos ativos e o preço de entrada.

O que verificar antes de escolher um FII?

Para avaliar se um rendimento é sustentável, observe:

Histórico de distribuições;
Origem recorrente ou extraordinária da renda;
Qualidade e localização dos imóveis;
Taxa de vacância;
Quantidade e situação financeira dos inquilinos;
Prazo e condições dos contratos;
Endividamento do fundo;
Qualidade dos CRIs e de suas garantias;
Taxas de administração e gestão;
Liquidez das cotas;
Experiência do gestor;
Preço da cota em relação ao valor patrimonial.

Também é importante ler os relatórios gerenciais. Eles mostram mudanças na ocupação dos imóveis, inadimplência, vendas de ativos, emissões de cotas e acontecimentos que podem afetar os próximos pagamentos.

Fundos imobiliários que pagam dividendos mensais

A expressão “dividendos mensais” é amplamente utilizada pelos investidores, embora o termo tecnicamente mais adequado para os FIIs seja rendimentos.

Muitos fundos imobiliários distribuem rendimentos todos os meses. Contudo, o pagamento mensal é uma prática do mercado, não uma promessa de renda fixa.

A Lei nº 8.668 determina que os FIIs distribuam aos cotistas pelo menos 95% dos lucros apurados pelo regime de caixa, com base em balanços ou balancetes semestrais.

Isso não significa que o fundo seja obrigado a pagar o mesmo valor mensalmente. O rendimento pode subir, diminuir ou até ser interrompido conforme a receita e as despesas do fundo.

Entre os fatores capazes de alterar os pagamentos estão:

Saída de inquilinos;
Atrasos nos aluguéis;
Renegociação de contratos;
Venda de imóveis;
Despesas extraordinárias;
Mudanças nos juros e na inflação;
Inadimplência de devedores dos CRIs;
Distribuições não recorrentes.

Um pagamento elevado em determinado mês pode ter sido provocado pela venda de um imóvel ou pelo recebimento de uma indenização. Por isso, não é prudente projetar esse valor como se fosse permanente.

Como procurar FIIs que pagam rendimentos mensais?

O histórico de pagamentos pode ser consultado no site do administrador, nos comunicados publicados na B3 e nos relatórios gerenciais do fundo.

Antes da compra, confira:

Se o fundo possui histórico consistente de distribuição;
Se os rendimentos vêm da operação normal ou de eventos pontuais;
Se existe concentração em poucos imóveis ou inquilinos;
Se a carteira possui ativos problemáticos;
Se o rendimento está sendo mantido com receitas acumuladas de períodos anteriores;
Se a cota perdeu valor de forma significativa.

Consistência costuma ser mais importante do que encontrar o maior pagamento de um único mês.

Como investir em fundos imobiliários?

Para investir em fundos imobiliários, o interessado precisa abrir uma conta em um banco ou corretora que ofereça acesso à bolsa.

O processo básico funciona assim:

Organize sua vida financeira e monte uma reserva de emergência;
Responda ao questionário de perfil do investidor;
Abra uma conta em uma instituição autorizada;
Transfira o dinheiro que pretende investir;
Pesquise o código do fundo, normalmente terminado em 11;
Leia o regulamento, os relatórios e os fatos relevantes;
Defina a quantidade de cotas e o preço da ordem;
Acompanhe o fundo depois da compra.

A B3 permite a negociação a partir de uma cota. O valor mínimo, portanto, depende da cotação do fundo escolhido e das eventuais tarifas cobradas pela instituição.

Começar com pouco dinheiro pode ser uma forma de aprender sem comprometer uma parcela elevada do patrimônio.

Quais são os riscos de investir em fundos imobiliários?

FIIs são investimentos de renda variável. Suas cotas podem cair e os rendimentos não são garantidos.

Os principais riscos incluem:

Vacância

Um imóvel desocupado deixa de gerar aluguel e continua produzindo despesas, como manutenção, segurança e impostos.

Inadimplência

Inquilinos ou devedores dos títulos imobiliários podem atrasar ou deixar de realizar os pagamentos.

Concentração

Fundos dependentes de um único imóvel, inquilino ou devedor ficam mais vulneráveis a acontecimentos específicos.

Liquidez

Um fundo com poucas negociações pode ser difícil de vender rapidamente sem aceitar um preço mais baixo.

Oscilação dos juros

Taxas de juros elevadas podem tornar investimentos conservadores mais competitivos e pressionar o preço das cotas. Fundos de papel também podem ter seus rendimentos afetados pelos indexadores presentes na carteira.

Saiba mais sobre CDB ou renda fixa:

Gestão

Decisões ruins na compra, venda ou financiamento de ativos podem prejudicar os resultados.

Os fundos imobiliários não possuem cobertura do Fundo Garantidor de Créditos. Mesmo quando um FII investe em ativos ligados ao setor financeiro, a cota adquirida pelo investidor não recebe a proteção do FGC.

Saiba como funciona o FGC

Como funciona o Imposto de Renda nos fundos imobiliários?

Os rendimentos distribuídos podem ser isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas quando forem atendidas as condições previstas na legislação.

Entre os requisitos estão:

As cotas devem ser negociadas em bolsa ou mercado de balcão organizado;
O fundo deve possuir pelo menos 100 cotistas;
O investidor não pode possuir 10% ou mais das cotas nem ter direito a 10% ou mais dos rendimentos do fundo;
As demais regras relacionadas a grupos de pessoas ligadas também precisam ser respeitadas.

A isenção dos rendimentos não elimina outras obrigações tributárias.

O lucro obtido na venda ou no resgate de cotas está sujeito à alíquota de 20%. Não existe a isenção para vendas mensais de até R$ 20 mil aplicada a determinadas operações com ações.

O cálculo e o pagamento do imposto são responsabilidade do investidor. A Receita Federal disponibiliza o ReVar, sistema que pode importar operações da B3 mediante autorização e auxiliar na apuração de resultados e emissão do DARF.

As cotas e os rendimentos também precisam ser informados na declaração anual quando o contribuinte estiver obrigado a declarar.

Conheça também outros Investimentos isentos de Imposto de Renda:

Fundos imobiliários valem a pena?

Os FIIs podem ser úteis para diversificar a carteira e criar uma fonte periódica de renda, mas não substituem automaticamente a renda fixa ou a reserva de emergência.

Eles tendem a fazer mais sentido para quem aceita oscilações, possui objetivos de médio ou longo prazo e está disposto a acompanhar os fundos escolhidos.

A melhor estratégia não é procurar apenas os fundos imobiliários mais rentáveis do último mês. É buscar ativos compreensíveis, com receitas sustentáveis, riscos compatíveis com o perfil do investidor e preço coerente.

Diversificar entre segmentos, gestores e fontes de receita também reduz a dependência de um único fundo. Ainda assim, diversificação não elimina a possibilidade de perdas.

Conclusão

Os fundos imobiliários permitem acessar o mercado de imóveis com valores menores e podem distribuir rendimentos mensais. Isso explica o interesse crescente de quem busca renda passiva.

Entretanto, rendimento alto não deve ser confundido com investimento seguro. Os fundos imobiliários que pagam dividendos mensais podem reduzir ou suspender os pagamentos, enquanto as cotas continuam sujeitas às oscilações da bolsa.

Antes de investir em fundos imobiliários, analise a qualidade dos ativos, a origem da renda, o histórico do gestor, os riscos e o preço da cota. O melhor fundo não é necessariamente aquele que pagou mais recentemente, mas o que apresenta uma estratégia sustentável e compatível com os objetivos do investidor.

Perguntas frequentes:

Quais são os fundos imobiliários mais rentáveis?
A resposta muda conforme o período analisado. Para avaliar a rentabilidade, é necessário considerar os rendimentos distribuídos e a valorização ou desvalorização das cotas.

Quais fundos imobiliários pagam dividendos mensais?
Muitos FIIs distribuem rendimentos mensalmente, mas os valores não são garantidos e podem variar conforme as receitas e despesas do fundo.

Quanto é necessário para investir em fundos imobiliários?
A negociação normalmente pode ser realizada a partir de uma cota. O valor mínimo depende da cotação do FII escolhido.

Fundos imobiliários têm cobertura do FGC?
Não. As cotas de fundos imobiliários não possuem proteção do Fundo Garantidor de Créditos.

Os rendimentos dos FIIs são isentos de Imposto de Renda?
Os rendimentos podem ser isentos para pessoas físicas quando o fundo e o investidor atendem aos requisitos legais. O lucro obtido na venda das cotas é tributado em 20%.

Fontes consultadas

Este conteúdo possui finalidade informativa e educacional. Ele não representa recomendação personalizada de compra ou venda de fundos imobiliários.

Fundos imobiliários mais rentáveis: como avaliar FIIs que pagam dividendos mensais